종합부동산세 개편 내용 한눈에, 내 집 공제·세율 확인법
월급노트 매거진 ·
종합부동산세 개편은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에 담겼고, 지금은 국회 심의를 거치는 개정안 단계입니다. 방향은 분명합니다. 실거주 1주택자는 부담을 줄이고, 비거주 주택·다주택·초고가 주택은 늘립니다.
아래에서 내 집이 어느 쪽에 해당하는지, 올해 12월 고지서에는 영향이 있는지 순서대로 확인할 수 있습니다.
핵심 변경 사항 한눈에 보기
현행과 개정안의 차이를 먼저 표로 보면 다음과 같습니다. 공시가격 기준이며, 개정안이므로 최종 확정 전 내용입니다.
| 항목 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 기본공제 | 12억원 | 실거주 14억원 / 비거주 9억원 |
| 다주택·법인 등 기본공제 | 9억원 | 5억원 + (4억원 × 거주주택 공시가격 비중) |
| 과세표준 25억~50억원 구간 (1·2주택) | 1.5% | 2027년 2%, 2028년 3% |
| 세부담 상한 | 150% | 인상안 철회, 현행 유지 |
| 세액공제 | 보유 기간 중심 | 거주 기간 중심으로 단계 전환 |
실거주 여부가 공제 금액을 가르는 것이 이번 변화의 가장 큰 특징입니다.
실거주 1주택자는 어떻게 달라지나
종합부동산세 개편안에서 직접 사는 1주택자의 기본공제는 12억원에서 14억원으로 올라갑니다. 시가로 약 20억원 수준까지는 종부세 대상에서 빠지는 셈이고, 정부는 약 12만 명이 대상에서 제외될 것으로 내다봤습니다.
반대로 1주택이어도 실제 거주하지 않으면 공제가 9억원으로 줄어듭니다. 같은 집이라도 살고 있느냐에 따라 과세 여부가 달라질 수 있습니다.
다주택자·비거주 소유자는 얼마나 늘어나나
다주택자 등의 기본공제는 9억원에서 5억원에 거주주택 비중만큼을 더하는 방식으로 바뀝니다. 거주하는 집이 하나도 없으면 공제는 5억원, 보유 주택 전부가 거주용이면 최대 9억원입니다.
과세표준에 곱하는 공정시장가액비율도 올리는 내용이 담겼습니다. 1주택자와 일반 다주택자는 60%에서 70%로, 3주택 이상이나 조정대상지역 보유자는 2028년 이후 80%까지 오르는 것으로 알려져 있습니다. 비율이 오르면 같은 공시가격이라도 세금이 늘어납니다.
세율은 2027년까지 주택 수별 표를 유지하되 6억원 초과 구간부터 올리고, 2028년부터는 주택 수 구분 없이 가액 기준 단일 표로 바뀝니다.
세액공제는 보유에서 거주 중심으로
종합부동산세 개편안 중 고령자와 장기보유자에게 가장 직접적인 부분입니다. 연령 공제(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)는 그대로지만, 보유 공제는 거주 공제로 바뀌고 금액 한도가 새로 생깁니다.
| 구분 | 현행 | 2027년(경과) | 2028년 |
|---|---|---|---|
| 5년 이상 | 20%(보유) | 10%(보유) / 20%(거주) | 20%(거주) |
| 10년 이상 | 40%(보유) | 20%(보유) / 40%(거주) | 40%(거주) |
| 15년 이상 | 50%(보유) | 25%(보유) / 50%(거주) | 50%(거주) |
| 공제액 한도 | 없음 | 800만원 | 600만원 |
합산 공제율 한도 80%는 유지됩니다. 2028년부터는 직접 살지 않으면 보유 공제를 받을 수 없습니다.
세부담 상한 인상은 철회됐습니다
처음 발표에는 전년 대비 보유세 증가 한도인 세부담 상한을 150%에서 200%로 올리는 안이 있었습니다. 그러나 이 부분은 9월 1일 국무회의에서 철회됐습니다.
상한 200%라고 적은 글은 철회 전 내용일 수 있으니 주의가 필요합니다. 종합부동산세 개편 내용을 볼 때는 글 작성 날짜를 함께 확인하세요.
올해(2026년) 12월 납부분은 현행 기준이고, 개정안은 2027년 납세의무 성립분부터 적용될 예정입니다.
지금 확인해 둘 순서
- 올해 공시가격을 조회해 보유 주택 합계가 14억원·9억원·5억원 중 어느 선을 넘는지 계산합니다.
- 실제 거주하는 주택이 어느 것인지 정리하고, 주민등록과 실거주 기간 증빙을 챙겨 둡니다.
- 나이와 보유 기간으로 현재 받는 세액공제가 거주 요건으로 바뀌면 얼마나 줄지 가늠합니다.
- 종합부동산세 개편안은 국회에서 바뀔 수 있으므로 매각·증여·명의 변경 같은 큰 결정은 확정 후 세무사와 상담합니다.
세금 규모를 가늠할 때는 연봉이나 월 소득 대비 보유세 부담도 같이 보는 편이 좋습니다. 확정된 법령과 시행일은 국세청과 기획재정부 공지에서 확인하세요.
자주 묻는 질문
올해 12월 종부세 고지서에도 적용되나요?
아닙니다. 개정안은 2027년 1월 1일 납세의무 성립분부터 적용될 예정이라 올해분은 현행 기준으로 계산됩니다.
시가 20억원 1주택이면 세금이 없나요?
실거주하는 1세대 1주택이고 공시가격이 14억원 이하라면 과세 대상에서 빠지는 구조입니다. 거주하지 않으면 9억원 기준이 적용됩니다.
세부담 상한은 200%가 되나요?
인상안은 9월 1일 국무회의에서 철회돼 현행 150%가 유지됩니다.
종합부동산세 개편은 이미 확정됐나요?
아직 확정이 아닙니다. 정기국회 심의 과정에서 수치가 달라질 수 있어 통과 후 공포된 내용을 최종 확인해야 합니다.
