전세대출이자 계산법: 금액·금리별 월 부담표와 연말정산 공제까지
netsalary ·
전세대출이자는 빌린 돈에 연 금리를 곱한 뒤 12로 나누면 월 부담이 나옵니다. 2억 원을 연 4%로 빌렸다면 한 달 약 66만 7천 원입니다.
이 글에서는 금액·금리별 월 부담표, 상환 방식에 따른 차이, 연말정산에서 돌려받는 돈, 부담을 줄이는 방법을 순서대로 정리했습니다. 계약 전이든 이미 쓰고 있든 숫자를 바로 넣어 볼 수 있습니다.
위 자료처럼 계산에 필요한 값은 대출 잔액, 연 금리, 이용 일수 세 가지뿐입니다. 아래에서 하나씩 풀어 보겠습니다.
월 전세대출이자 계산 공식
계산은 세 단계면 끝납니다.
- 대출 잔액을 확인합니다. 보증금 전체가 아니라 실제로 빌린 금액입니다.
- 잔액에 연 금리를 곱해 1년 치 비용을 구합니다.
- 그 값을 12로 나누면 월 평균 부담입니다.
은행은 매달 평균값이 아니라 이용 일수로 청구합니다. 잔액×금리×이용 일수÷365로 계산하기 때문에 31일 있는 달은 조금 더 나오고 2월은 덜 나옵니다. 정확한 전세대출이자는 대출 앱의 '이자 납부 예정액'에서 확인하는 것이 가장 빠릅니다.
예를 들어 2억 원을 연 4%로 빌린 경우 31일인 달은 200,000,000×0.04×31÷365로 약 67만 9천 원, 28일인 2월은 약 61만 4천 원이 나옵니다. 평균인 66만 7천 원을 중심으로 달마다 몇만 원 범위에서 오르내리는 셈입니다.
금액·금리별 월 부담표
| 대출금 | 연 3% | 연 4% | 연 5% |
|---|---|---|---|
| 1억 원 | 약 25만 원 | 약 33만 3천 원 | 약 41만 7천 원 |
| 2억 원 | 약 50만 원 | 약 66만 7천 원 | 약 83만 3천 원 |
| 3억 원 | 약 75만 원 | 약 100만 원 | 약 125만 원 |
연 4% 기준으로 대출금이 1억 원 늘 때마다 월 부담은 약 33만 원씩 늘어납니다.
같은 2억 원이라도 금리가 3%와 5%일 때 월 33만 원 넘게 차이가 납니다. 한도를 다 쓰기보다 꼭 필요한 만큼만 빌리는 쪽이 부담을 키우지 않습니다.
만기일시상환과 원리금 상환의 차이
전세 대출은 대부분 만기일시상환입니다. 계약 기간 동안 매달 대출 비용만 내다가, 만기에 집주인에게서 돌려받은 보증금으로 원금을 한 번에 갚습니다. 전세대출이자만 매달 나가는 구조이다 보니, 인터넷 후기에서 월 부담이 생각보다 가볍다고 하는 것입니다.
반대로 원금과 이자를 같이 갚는 원리금균등 방식이라면 월 납입액이 훨씬 커집니다. 2억 원을 연 4%, 30년으로 나누어 갚으면 월 약 95만 5천 원이고, 만기일시상환일 때(66만 7천 원)보다 약 28만 8천 원이 더 나옵니다. 그 차액이 원금을 줄이는 몫입니다.
만기일시상환은 매달 가벼운 대신 원금이 줄지 않습니다. 연장할 때 금리가 오르거나 보증금이 내려가면 만기에 갚을 돈이 모자랄 수 있으니, 만기 시점의 자금 계획을 미리 세워 두어야 합니다.
위 비교처럼 월 납입액만 보고 고르면 총비용을 놓치기 쉽습니다. 원금 상환 계획까지 같이 따져 보세요.
금리는 어떻게 정해질까
금리는 어디서 빌리느냐에 따라 크게 갈립니다.
- 주택도시기금(버팀목 등): 소득, 보증금, 가구 유형, 우대 조건에 따라 구간별로 정해집니다. 요건이 맞으면 시중은행보다 낮은 편입니다.
- 시중은행: 기준이 되는 지표금리에 은행별 가산금리를 더하고 우대를 뺍니다. 변동형과 고정형 중 고를 수 있습니다.
금리 외에 보증기관에 내는 보증료와 인지세 같은 부대 비용이 붙습니다. 광고 금리만 비교하지 말고 이 비용까지 합쳐 총액으로 보세요. 기금 상품의 자격과 한도는 버팀목 조건·한도·금리 정리에 따로 모아 두었습니다.
작아 보이는 금리 차이도 금액이 크면 무시할 수 없습니다. 2억 원 기준으로 금리가 0.5%p만 달라져도 1년에 100만 원, 월로는 약 8만 3천 원이 차이 납니다. 그래서 상품을 고를 때는 금리 숫자 한 줄보다 연간 총비용으로 바꿔서 비교하는 편이 정확합니다.
한도는 소득과 기존 빚에 따라 줄어들 수도 있습니다. 규제 적용 여부는 DSR 적용 대상 정리에서 확인할 수 있습니다.
은행 상품별 현재 금리는 은행연합회 소비자포털과 각 은행 앱에서 같은 날 기준으로 나란히 비교하는 것이 정확합니다.
연말정산으로 돌려받는 돈
무주택 세대주 근로자는 전세 대출 상환액의 일부를 소득공제로 돌려받을 수 있습니다. 전세대출이자만 내고 있어도 그 납부액이 상환액에 들어갑니다. 대략적인 조건은 다음과 같습니다(2026년 10월 기준, 해마다 바뀔 수 있어 국세청 홈택스에서 최종 확인하세요).
- 총급여 5천만 원 이하 무주택 세대주
- 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하 주택 임차
- 공제율 상환액의 40%, 청약저축 등과 합쳐 연 400만 원 한도
예를 들어 2억 원을 연 4%로 빌려 1년에 이자 800만 원을 냈다면 40%인 320만 원이 공제 대상입니다. 다른 저축 공제와 합친 한도 400만 원 안이라면 전부 인정되고, 세율 15% 구간이면 세금이 약 48만 원 줄어듭니다.
월 66만 7천 원 중 연말정산으로 돌아오는 몫은 월 4만 원 안팎입니다. 공제를 받아도 부담의 대부분은 그대로입니다.
그래도 월급에서 세금이 덜 빠지거나 환급이 늘어나는 만큼 실수령액에 반영되니, 대출기관 확인서를 받아 연말정산 때 꼭 제출하세요.
공제 자료는 대출을 받은 금융기관에서 발급받아 회사에 내거나 간소화 서비스에서 조회합니다. 놓치기 쉬우므로 1월 전에 미리 준비해 두세요.
월 부담을 줄이는 방법 5가지
- 기금 상품 자격부터 확인합니다. 소득과 보증금 요건이 맞으면 같은 금액도 월 수만 원이 줄어듭니다.
- 우대금리를 빠짐없이 챙깁니다. 전자계약, 자녀 수, 급여 이체 등 조건이 상품마다 다릅니다.
- 대환(갈아타기)을 비교합니다. 새 금리와 수수료를 합쳐 1년에 얼마가 줄어드는지 계산한 뒤 결정하세요.
- 여유 자금으로 일부를 갚습니다. 1천만 원을 먼저 갚으면 연 4% 기준 월 약 3만 3천 원이 줄어듭니다. 중도상환 수수료 여부를 먼저 확인합니다.
- 대출액을 줄이는 계약을 검토합니다. 보증금을 낮추고 월세를 일부 섞는 반전세도 있습니다. 이때는 월세와 대출비용을 합쳐 비교하고, 목돈이 묶이는 기회비용도 같이 봅니다.
이렇게 정리한 표를 만들어 두면 만기나 연장 시점마다 같은 틀로 다시 계산할 수 있습니다. 아직 자격 요건이 헷갈린다면 자격 요건 총정리를 먼저 보세요.
자주 묻는 질문
월 부담은 매달 똑같이 나가나요?
고정금리이고 잔액이 그대로라도 일수에 따라 달마다 몇천 원씩 달라집니다. 변동금리라면 금리가 바뀔 때 함께 움직입니다. 다만 대략적인 전세대출이자는 위의 공식으로 충분히 가늠할 수 있습니다.
월 납부액을 못 내면 어떻게 되나요?
연체가 생기면 약정 금리에 연체 가산금리가 붙고, 길어지면 신용점수와 만기 연장에 불이익이 옵니다. 납부가 어려워질 것 같으면 연체 전에 은행에 상환 방식 변경을 상담하세요.
대출을 받으면 월세보다 항상 유리한가요?
그렇지 않습니다. 월 부담만 비교하면 유리해 보여도, 보증금으로 묶인 자기 돈의 기회비용과 보증료가 빠져 있습니다. 월세와 비교할 때는 이 두 가지를 월 금액으로 바꿔서 더해 보세요.
중도에 갚으면 수수료가 있나요?
상품과 시기에 따라 다릅니다. 기금 상품은 면제이거나 낮은 경우가 많고, 은행 상품은 약관에 따라 다릅니다. 갚기 전에 약정서의 중도상환 조항을 확인하세요.